전월세 전환 계산기

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상품 소개

전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 바꿔 계산합니다. 법정 상한을 넘는지도 함께 검사합니다. ■ 전환율의 법정 상한 주택임대차보호법 제7조의2입니다. 한국은행 기준금리 + 2%p, 또는 10%. 둘 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 2.5%면 4.5%가 상한입니다. 그런데 여기에 함정이 있습니다. 이 상한은 이미 맺은 계약을 도중에 월세로 바꿀 때만 강제됩니다. 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 돌리는 경우가 여기 들어갑니다. 새로 계약을 맺으면서 처음부터 월세로 정하는 것은 상한이 없습니다. 그래서 시장 전환율은 법정 상한보다 높은 경우가 많습니다. 계산기가 넘는지 표시해 주고, "법정 상한으로 맞추기" 버튼도 뒀습니다. ■ 계산은 이렇게 합니다 전세 → 월세: (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12 월세 → 전세: 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율 3억 전세를 보증금 1억에 월세로 돌리면, 2억 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원입니다. 보증금을 얼마 남기느냐에 따라 월세가 어떻게 달라지는지 표로도 보여드립니다. ■ 어느 쪽이 유리한가 전환율만 봐서는 모릅니다. 보증금을 뺐을 때 그 돈으로 뭘 할 수 있는지와 견줘야 합니다. 계산기는 예금에 넣었을 때와 나란히 놓습니다. 이자소득세 15.4%를 뺀 세후 이자로요. 세전으로 비교하면 전세가 실제보다 유리해 보입니다. 2억을 연 3% 예금에 넣으면 세후 이자가 507만원입니다. 월세 75만원이면 1년에 900만원이니 월세가 393만원 더 나갑니다. 다만 전세보증금을 마련하려고 대출을 받는다면 예금 이자가 아니라 대출 이자와 견줘야 합니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 낫습니다. ■ 월세 세액공제 무주택 세대주이고 총급여 8,000만원 이하면 월세액의 15%를 세액공제받습니다. 총급여 5,500만원 이하면 17%고요. 한도는 연 1,000만원까지입니다. 계산에는 넣지 않았으니 실제 부담은 나온 숫자보다 조금 가볍습니다. ■ 숫자로 안 나오는 것 월세는 매달 나가는 돈이지만 전세는 목돈이 남의 손에 들어가 있습니다. 실제로는 이게 제일 큰 변수입니다. · 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추세요. 계약 다음 날부터 효력이 생깁니다. · 등기부등본에서 선순위 근저당을 확인하세요. 보증금 + 선순위 채권이 시세의 70%를 넘으면 위험합니다. · 전세보증금 반환보증에 가입하면 보증기관이 대신 물어 줍니다. 보증료가 들지만 목돈을 지키는 값으로는 쌉니다. · 집주인이 바뀌어도 대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 이어받습니다. 계산기는 이 위험을 숫자로 내지 않습니다. 낼 수가 없어서요. 다만 화면에 적어뒀습니다. ■ 보증금은 재산 규모를 드러내는 숫자 전세금이 얼마인지는 재산 규모를 그대로 드러내는 숫자입니다. 이 파일은 브라우저 안에서만 계산합니다. 인터넷을 꺼도 씁니다. 억 단위라 0을 하나 더 붙이거나 빼기 쉬운데, 입력칸마다 «3억 5,000만원» 하고 읽어드립니다. ■ 안 다루는 것 전세보증금 증액 상한(5%)이나 계약갱신청구권은 계산하지 않습니다. 다른 규정이라서요. 상가건물임대차보호법의 전환율은 기준이 다릅니다(기준금리 × 4.5배와 12% 중 낮은 값). 이 계산기는 주택 기준입니다. 관리비, 중개보수, 이사비 같은 부대비용도 넣지 않았습니다. ■ 이런 분께 · 집주인이 전세를 월세로 돌리자고 해서 적정한지 확인하고 싶은 분 · 반전세 조건을 협상 중인 분 · 보증금을 얼마 남길지 정해야 하는 분 · 전세와 월세 중에 고민 중인 분 · 제시받은 전환율이 법정 상한을 넘는지 궁금한 분 ■ 저작권 편하게 쓰세요. 개인이든 업무든 횟수 제한 없고, 기기 여러 대에 옮겨두셔도 됩니다. 나온 결과는 어디에 쓰시든 됩니다. 저작권만 새몰(saemol.com)에 남겨둡니다. 파일 자체를 다시 배포하거나 파는 것만 피해주시면 됩니다. 주변에 알려주고 싶으시면 상품 주소를 전해주세요. ■ 알아두실 것 기준금리는 한국은행이 정합니다. 바뀌면 화면에서 고쳐 넣으세요. 이 계산기는 특정 거래를 권하지 않으며 부동산·투자 자문이 아닙니다.

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